Рынок сжался, но не остановился: капитал стал жёстче выбирать цели
За первые шесть месяцев 2026 года инвестиции в коммерческую недвижимость Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области просели на 30% - до 114,6 млрд рублей. Число сделок сократилось с 41 до 26. При этом совокупная площадь объектов почти не изменилась и составила около 996 тыс. кв. м. Рынок не встал. Он просто стал разборчивее.
Москва тянет редевелопмент, Петербург держится на аренде
Московская агломерация сформировала 100,5 млрд рублей из общего объёма - минус 30% к прошлому году, зато площадь закрытых сделок выросла на 21%, до 887,8 тыс. кв. м. Главный драйвер - редевелопмент: на него пришлось 67% столичных инвестиций. В топе полугодия - сделка с пулом из 26 кинотеатров «Место встречи», которая резко подняла долю торговой недвижимости до 69% московского объёма. Офисы просели на 76%, склады - на 66%.
Петербург и область собрали 14,1 млрд рублей - падение на 29,5%, а вот площадь сделок обвалилась куда сильнее: минус 63%, до 108,1 тыс. кв. м. Здесь логика другая: 77% вложений ориентированы на арендный доход, а не на трансформацию актива. Петербургский рынок точечнее, сделки - камернее, и каждая из них сильнее влияет на итоговую картину.
Ставки капитализации растут, требования к активам - тоже
Офисная ставка капитализации в Москве поднялась с 8% до 9%. В Петербурге - сразу на 2 процентных пункта, тоже до 9%. Это не просто цифры: более высокая «капа» означает, что покупатель хочет больше за каждый вложенный рубль и меньше готов прощать слабые места актива - короткие договоры аренды, сомнительных арендаторов, непонятную локацию.
Склады в открытую продажу почти не выходят - качественный арендный объект остаётся дефицитным и закрытым товаром. Часть спроса перетекает в light industrial: более гибкий формат для малого бизнеса и конечных пользователей. Отдельной строкой - сделка с активами Raven Russia: корпоративные права ушли за 47,2 млрд рублей при стартовой цене 92,5 млрд. Дисконт почти 49% делает её особым случаем, а не ориентиром для рынка.
Что это значит для рынка
Падение на треть - не сигнал к панике, а смена фильтра. Инвестор 2026 года не покупает квадратные метры. Он покупает сценарий: устойчивый арендный поток, потенциал редевелопмента, упаковку в ЗПИФ или контроль над операционными расходами через собственное использование. Активы без внятной логики просто выпадают из рассмотрения. Рынок стал дисциплинированнее - и, по всей видимости, надолго.